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吉林快三回血人工计划:關于城市控制性詳細規劃創新的探討

吉林快三走势图表跨度 www.dkkczn.com.cn 關于城市控制性詳細規劃創新的探討 【摘 要】 文章從技術層面、編制層面及法制層面分析了以往控規存在的問 題,提出創新思路,通過對三位一體控制模式的探討,試圖解決以往控規存在的 主要問題;僅供大家參考。 【關健詞】城市控制性詳細規劃;存在問題;創新思路;三位一體控規模式 控制性詳細規劃(以下簡稱“控規”)由最初的注重形體設計發展到注重指 標控制,又發展到強制性和引導性相結合的控規體系,歷時二十多年,控規在城 市規劃與建設中發揮了重要作用。 隨著建設方式與投資渠道的不斷多元化及市場 瞬息萬變,以往控規面臨的問題日益突出。 1 以往控規存在的問題 以往控規存在的主要問題表現在技術、編制和法制三個層面。 1.1 技術層面 土地分類單一。 控規土地分類按照國家標準過于單一簡單化處理,在規劃許 可上模棱兩可、在規劃管理上難以控制,不能滿足實際需要。靈活性差。 “一堆 指標”控制“一個地塊”;控制過死,靈活性差。相當部分規劃內容因不符合市場 需求而被反復調整。 分析研究不足。大量土地批租的事實表明以往控規分析研究 不足,不能有效控制城市土地開發,無法實現社會、經濟、生態三大效益最佳結 合??毓娌忝娉鞘猩杓剖侄偽∪?,不能有效指導城市空間形態布局建設。 1.2 編制層面 控規的成果很大一部分反映在指標體系上, 目前的控制指標的制定缺乏深入 的分析與研究,妥協于市場選擇的無序性和隨意性,造成規劃管理混亂??毓嫻?用地規模過大或過小,都影響規劃的深度。用地過小,控規中只能就事論事,難 以考慮空間構成、城市景觀等因素,用地過大,許多問題涉及面太多,又不能很 好解決。 控規的意圖、內容只有通過合適的表達方式才能被規劃管理人員正確理 解、充分理解,控制功能才能發揮最佳的作用。 1.3 法制層面 《城鄉規劃法》把控規確定為核心制度?;ν戀?、出讓土地必須依據控規 給規劃條件,同時規定復雜嚴格的控規修改程序,與以往控規高調整率相矛盾。 上述原因造成以往控規的兩難窘境,形同雞肋。要解決上述問題就要通過控規創 新。 2 創新思路 控規創新思路:以“非確定性”規劃思想為指導,以追求最佳的城市規劃與管 理實效為目標。 創新的控規實行控制單元和地塊詳細控制兩層控制。在控制單元 層面運用“分區平衡方法”對控制單元進行總量控制,運用“二元控制方法” 控制 城市規劃布局建設;在地塊詳細控制層面劃定“六線”、標明禁止開口路段與主要 出入口、確定各項控制指標,并對用地性質兼容與土地開發強度進行彈性控制。 引入“區域分析法”從指導思想上和規劃理念上保證控規準確的方向, 并通過科學 細致地分析研究控規內容, 使各項規劃要素有切合實際的依據和科學定位,以便 制定當地的控規通則, 作為控制單元圖則與地塊詳細控制圖則編制的主要技術依 據。這樣形成通則、控制單元圖則和地塊詳細控制圖則三位一體控制模式。 3 三位一體控規模式 實行三位一體控制模式,試圖解決以往控規存在的主要問題。 3.1 通則 通則兼顧功能分區的差異性,研究地方城市的特殊性,進而達到分區施控和 管理精致化的目的。通則可以滿足公共政策公平、公開的要求。通則每年動態調 整一次,實現公共政策動態維護。通過科學細致地分析研究控規內容,使各項規 劃要素有切合實際的依據和科學定位,以便制定當地的控規通則,作為控制單元 圖則與地塊詳細控制圖則編制的主要技術依據。 3.1.1 現狀條件評價 控規現狀條件評價以城市總體規劃中劃分的規劃控制單元為控規現狀條件 分區評價的基本單元,主要對場地條件、建筑質量、建設條件進行評價。根據場 地條件評價結果確定評價基本單元內適宜建設用地、較適宜建設用地、不適宜建 設用地、禁止建設用地;根據建筑質量與建設條件評價結果確定一類建筑、二類 建筑、三類建筑,確定規劃在建用地面積,保留用地面積,拆除用地面積等。 3.1.2 主要分析研究內容 運用“區域分析法” 從指導思想上和規劃理念上保證控規準確的方向,對本 層次規劃作深入分析, 使各項規劃要素有切合實際的依據和科學定位??毓嬤饕?分析研究內容包括: 重點地區的識別、 城市形態 (密度) 分區、 最小開發地塊 (住 宅) 、劃分控制單元及其他研究內容等。通過重點地區的識別確定中心區、戰略 性“新空間”等重點地區;城市形態分區的影響因素主要有現狀建設強度、地形、 規劃布局、視線通廊、基準地價、機場凈空等多種因素;住宅最小開發地塊是通 過對以往住宅開發情況分析, 結合未來住宅最小開發地塊的變化趨勢分析論證確 定住宅最小開發地塊面積; 控制單元劃分考慮用地功能與結構的劃分以及對經濟 區進行劃分,結合各分區發展定位與空間結構內容,劃分控制單元。 3.1.3 通則成果 控規通則具體成果內容略,提供控規通則目錄僅供參考。 3.2 控制單元圖則 控制單元圖則面向規劃管理,重點是控制涉及公共利益的強制性內容;適用 對象是中心城區全覆蓋地區;控規的全覆蓋是管理單元圖則控制的全覆蓋。 3.2.1 引入“分區平衡法”確定總體控制內容 城市的組織運作是以街坊為基本單元的,以往控規是以地塊為基本單元的。 在特定地區內,在用地主導性質、建設總量確定的情況下,是不必要強行固定具 體地塊的建設性質與建設強度的。 引入“分區平衡法”對控制單元的主導性質用地 總量、輔助性質用地總量以及相應建筑總量進行控制(即總體控制內容) 。這樣 既能有效地滿足規劃目標的實現,又能滿足實際建設中的靈活性要求。 3.2.2 運用“二元控制方法”控制城市規劃布局建設 城市的控制要素覆蓋面很廣,而且不同城市、不同地段、不同的開發形式所 需要控制的要素也不盡相同, 必須明確需要控制的要素。不同要素在控制上要有 層次性,運用“二元控制方法” 控制城市規劃布局建設,實行規劃強制性內容和 引導性內容二元控制??刂頻ピ莢蛉范?“剛性”控制的強制性內容,即政府主 導的公益性設施。強制性內容包括道路紅線(主、次干路) 、綠線和藍線,以及 公益性的交通設施、市政基礎設施和社區配套設施,必須嚴格落實,涉及規劃強

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